Cette méthode repose sur l’idée simple selon laquelle la valeur d’un bien immobilier (bâtiment ou terrain) n’est pas seulement déterminée par ses seules caractéristiques matérielles intrinsèques (taille, matériaux de construction, nombre de pièces, garage, jardin, etc.) mais également par une série de caractéristiques environnementales (ou « attributs ») telles que l’accessibilité, la proximité de services (magasins école, espaces verts ...) et, justement, la pollution.
On peut ainsi penser que, toutes choses égales par ailleurs, la valeur d’un logement sera plus faible en zone bruyante ou à forte pollution atmosphérique, qu’en zone calme et non polluée (le même raisonnement s’applique aux loyers, le prix d’un bien immobilier étant égal à la valeur capitalisée des loyers). Le marché immobilier est de la sorte considéré comme un « marché de substitution » de la pollution.
De nombreuses évaluations des dommages causés par la pollution atmosphérique ont été effectuées par la technique des prix hédonistes.