La souveraineté du consommateur suppose que chaque individu dispose de la possibilité effective d’« acheter » plus ou moins d’air pur sur le marché immobilier, par exemple en déménageant d’une zone à l’autre, en fonction de la qualité de l’environnement. Cette mobilité n’existe guère dans la réalité et de nombreuses contraintes financières, culturelles et sociales viennent entraver cette liberté de choix.
Par ailleurs, cette liberté doit pouvoir reposer sur des choix informés : le consommateur doit connaître les effets de la pollution sur la santé et le bien-être. Or, au-delà d’une conscience superficielle de ces effets, rares sont ceux qui connaissent les conséquences réelles de la pollution dans le cas, par exemple, de la pollution atmosphérique : affections du système respiratoire, risque accru de cancer du poumon, détérioration des matériaux, etc. Le comportement des consommateurs sur le marché immobilier ne reflétera donc pas, ou seulement en partie, les effets réels de la détérioration de l’environnement.
Enfin, d’une façon générale, des différentiels de prix des biens immobiliers ne peuvent être identifiés que si la pollution est un phénomène local, de sorte que les individus disposent d’une réelle capacité de choix entre des sites différenciés. En fait, la pollution est souvent répandue en zone urbaine, de sorte que les comparaisons sont difficiles. En conclusion sur ce point, l’absence de marché immobilier parfaitement compétitif et informé rend difficiles les évaluations de prix hédonistes.